Code de la Construction et de l’Habitation
Article L212-4
Créé par Décret 78-621 1978-05-31 JORF 8 juin
1978 rectificatif JORF 31 janvier 1979
L'associé qui ne satisfait pas aux obligations auxquelles
il est tenu envers la société en vertu de l'article
L. 212-3 ne peut prétendre ni à entrer en jouissance
de la fraction de l'immeuble à laquelle il a vocation,
ni à se maintenir dans cette jouissance, ni à obtenir
l'attribution en propriété de ladite fraction.
Les droits sociaux appartenant à l'associé défaillant
peuvent, un mois [*délai*] après une sommation de
payer restée sans effet, être mis en vente publique
sur autorisation de l'assemblée générale
prise à la majorité des deux tiers du capital social
et, sur deuxième convocation, à la majorité
des deux tiers des droits sociaux dont les titulaires sont présents
ou représentés. Nonobstant toute disposition contraire
des statuts, les parts ou actions détenues par les associés
à l'encontre desquels la mise en vente est à l'ordre
du jour de l'assemblée ne sont pas prises en compte pour
le calcul des majorités requises.
Cette mise en vente est notifiée à l'associé
défaillant et publiée dans un des journaux d'annonces
légales du lieu du siège social. Si l'associé
est titulaire de plusieurs groupes de droits sociaux donnant vocation
à des parties différentes de l'immeuble, chacun
de ces groupes pourra être mis en vente séparément.
La vente aura lieu pour le compte et aux risques de l'associé
défaillant, qui sera tenu, vis-à-vis de la société,
des appels de fonds mis en recouvrement antérieurement à
la vente. Les sommes produites par l'adjudication seront affectées
par privilège au paiement des sommes dont cet associé
sera redevable à la société. Ce privilège
l'emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles
grevant les droits sociaux du défaillant. Si des nantissements
ont été constitués sur les parts ou actions
vendues en application du présent article, le droit de rétention
des créanciers nantis n'est opposable ni à la société
ni à l'adjudicataire des droits sociaux.
BULLETIN OFFICIEL DU MINISTÈRE
DE LA JUSTICE - N° 99
Circulaires de la direction des affaires civiles et du Sceau
Signalisation des circulaires du 1er juillet au 30 septembre 2005
31 mars 2005
Premiers présidents des cours d'appel et des tribunaux supérieurs
d'appel - Procureurs généraux près les cours
d’appel - Présidents des tribunaux de grande instance
et des tribunaux de première instance - Présidents
des tribunaux de commerce - Juges charges de la direction et de
l'administration des tribunaux d'instance du Haut-Rhin, Bas-Rhin
et de Moselle - Greffiers des tribunaux de commerce et des tribunaux
de grande instance statuant commercialement - Greffiers des tribunaux
d’instance du Haut-Rhin, Bas-Rhin et de Moselle
___________________________________________________________________________
Circulaire relative aux sociétés civiles
non immatriculées au 1er novembre 2002 et complétant
la circulaire du 26 décembre 2002
Textes sources :
Loi n°2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations
économiques
Code de la construction et de l’habitation : articles L.212-1
et suivants
Code civil : article 1844-8, articles 1871 et suivants, article
2148
Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la
publicité foncière: articles 3 et 6
Décret n°84-406 du 30 mai 1984 relatif au registre du
commerce et des sociétés
Décret n°2002-1085 du 7 août 2002 pris pour l’application
de l’article 44 de la loi n°2001-420 du 15 mai 2001 relative
aux nouvelles régulations économiques et modifiant
le décret n°84-406 du 30 mai 1984 relatif au registre
du commerce et des sociétés
CIV 2005-05 D/31-03-2005
NOR : JUSC0520276C
Hypothèque, Registre du commerce et des sociétés,
Société civile, Société civile d’attribution,
Société civile en cours de liquidation
L’application des dispositions de l’article 44 de
la loi du 15 mai 2001 imposant à toutes les sociétés
civiles créées avant le 1er juillet 1978, l’obligation
de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés
avant le 1er novembre 2002, a fait l’objet d’une circulaire
du 26 décembre 2002. Toutefois des difficultés d’application
de la loi, pour les sociétés civiles d’attribution,
pour les sociétés civiles dissoutes au 1er novembre
2002 ainsi que pour les inscriptions d’hypothèques
légales ou judiciaires sur les immeubles inscrits au fichier
immobilier des sociétés civiles non immatriculées
ont été mises à jour postérieurement
et n’ont pas fait l’objet de précisions dans
cette circulaire.
L’objet de la présente circulaire est de la compléter
sur ces trois points.
1- Les sociétés civiles d’attribution
Les sociétés d’attribution ont été
créées par une loi du 28 juin 1938. Elles avaient
pour but de permettre à des particuliers de se grouper pour
construire un immeuble qu’ils habiteraient ensuite. La loi
du 16 juillet 1971 a modifié le régime de ces sociétés
en renforçant la protection des acquéreurs. Désormais,
les sociétés d’attribution sont réglementées
aux articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et
de l’habitation (CCH).
L’article L. 212-1 du CCH les définit comme des sociétés
« ayant pour but la construction ou l’acquisition d’immeubles
en vue de leur division par fractions destinées à
être attribuées aux associés en propriété
ou en jouissance ».
Les articles L. 212-1 et suivants du CCH sont d’ordre public.
1-1- Les difficultés propres aux sociétés
civiles d’attribution
En application de l’article L.212-1 du CCH, les sociétés
d’attribution peuvent être des sociétés
civiles. Ainsi, l’article 44 de la loi du 15 mai 2001 s’applique
aux sociétés civiles d’attribution.
Nombre de sociétés civiles d’attribution créées
avant le 1er juillet 1978 n’ont pas été immatriculées
au 1er novembre 2002, comme l’imposait l’article 44
sus-visé. Ces sociétés ont donc perdu leur
personnalité morale. La circulaire du 26 décembre
2002 rappelle que la perte de la personnalité morale n’entraîne
pas la dissolution de celles-ci mais leur qualification en société
en participation. En principe, l’actif social de ces sociétés
devient une indivision en application des articles 1871 et suivants
du code civil.
Toutefois, les règles de l’indivision sont incompatibles
avec les dispositions des articles L.212-1 et suivants du CCH régissant
les SCA. De surcroît, l’application de ces règles
a entraîné d’importantes difficultés pour
les associés, empêchant ces derniers de se retirer
de la société et de disposer librement de leurs lots
correspondant aux groupes de parts sociales qu’ils possèdent
dans le capital. Pour l’essentiel, les difficultés
proviennent du fait que les SCA ayant perdu au 1er novembre 2002
leur personnalité juridique ne sont plus identifiées
au bureau des hypothèques comme les propriétaires
de leurs actifs immobiliers, car à défaut d’immatriculation,
elles n’ont pas de référence « RCS »
comme l’impose l’article 6 du décret du 4 janvier
1955. Ces sociétés ne peuvent donc plus céder
leurs immeubles.
Pour leur part, les associés ne peuvent pas non plus céder
leurs immeubles car le transfert de l’actif social à
l’indivision à la suite de la perte de la personnalité
morale n’a pas été enregistré au bureau
des hypothèques.
Le Ministère de la justice a été interrogé
à plusieurs reprises sur la situation des associés
des SCA.
Après analyse des textes, il apparaît que la spécificité
du régime juridique des SCA conduit à écarter
le régime de l’indivision dans l’hypothèse
de SCA devenues sociétés en participation après
le 1er novembre 2002.
En effet, le CCH prévoit un lien direct entre les parts
sociales de chaque associé et le lot qui doit lui être
attribué en pleine propriété. Ce lien implique
que les associés ont vocation dès la constitution
de la société à la jouissance des locaux correspondant
au groupe de parts sociales dont ils sont propriétaires.
Il en résulte que la perte de la personnalité juridique
des SCA ne peut avoir pour effet de transférer l’actif
social des SCA à l’indivision des associés.
Dès lors, et sous réserve de l’appréciation
souveraine des cours et tribunaux, étant donné que
l’actif social de ces sociétés est toujours
inscrit au nom de la société, rien ne s’oppose
à la publication au fichier immobilier de l’acte de
retrait d’un associé, nonobstant le défaut d’immatriculation.
Cette publication permettra aux associés de disposer librement
de leurs droits et de sortir de la situation de blocage dans laquelle
ils se trouvent. Les conservateurs des hypothèques pourront
ainsi enregistrer les droits des associés souhaitant se retirer
d’une société civile d’attribution.
1-2- Champ d’application
Les sociétés concernées sont les sociétés
qui bénéficient de la transparence fiscale visée
à l’article 1655 ter du code général
des impôts. En pratique les sociétés civiles
suivantes sont concernées :
- les sociétés ayant pour objet la construction ou
l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par
fractions destinées à être attribuées
aux associés en propriété uniquement et non
en jouissance (articles L.212-1 à L.212-9 du code de la construction
et de l’habitation) ;
- les sociétés coopératives de construction
(article L.213-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation)
;
- les sociétés visées soit à l’article
1er de la loi du 28 juin 1938, soit à l’article 80
de la loi n°53-80 du 7 février 1953 modifiée par
l’article 97-III de la loi n°59.1454 du 26 décembre
1959 ;
2- Les sociétés civiles dissoutes au 1er novembre
2002
L’article 44 de la loi du 15 mai 2001 soulève une
autre difficulté concernant les sociétés civiles
créées avant le 1er juillet 1978 et régulièrement
dissoutes au 1er novembre 2002.
Cette difficulté provient de ce que l’application
littérale de l’article 44 de la loi du 15 mai 2001
conduirait à considérer que ces sociétés
auraient dû être ré-immatriculées pour
engager ou poursuivre leurs opérations de liquidation.
Toutefois, l’article 1844-8 du code civil conduit à
écarter dans cette situation les dispositions de l’article
44.
En effet, les sociétés civiles dissoutes et en cours
de liquidation conservent leur personnalité morale pour les
seuls besoins de leur liquidation. L’article 1844-8 du code
civil dispose clairement que « la personnalité morale
de la société subsiste pour les besoins de la liquidation
jusqu’à la clôture de la liquidation de celle-ci
». La personnalité morale expire donc au jour de la
publication de la clôture de la liquidation. Ce principe vaut
également pour les sociétés commerciales et
est inscrit à l’article L.237-2 du code de commerce.
Les sociétés civiles créées avant le
1er juillet 1978, en cours de liquidation au 1er novembre 2002,
n’échappent pas aux dispositions de l’article
1844-8 précité.
En effet, les articles 1844-8 du code civil et 44 de la loi du
15 mai 2001 ont un champ d’application différent. L’article
44 n’interfère donc pas avec les dispositions de l’article
1844-8 du code civil car le défaut d’immatriculation
ne s’analyse pas comme une cause de dissolution alors que
l’article 1844-8 du code civil vise précisément
les sociétés dissoutes.
C’est pourquoi, sous réserve de l’appréciation
souveraine des cours et tribunaux, l’article 44 n’est
pas applicable aux sociétés civiles régulièrement
dissoutes au 1er novembre 2002. Il en résulte que les sociétés
dissoutes et en cours de liquidation au 1er novembre 2002 n’ont
donc pas à s’immatriculer au registre du commerce et
des sociétés pour poursuivre leurs opérations
de liquidations.
En conséquence, les associés de ces sociétés
ne sont pas soumis au régime de l’indivision. En pratique,
du point de vue de la publicité foncière, les actifs
immobiliers cédés lors des opérations de liquidation
seront inscrits au bureau des hypothèques au nom du nouvel
acquéreur, puisqu’ils n’ont pas été
transférés à l’indivision des associés.
Cependant, il doit être noté que conformément
à l’alinéa 4 de l’article 1844-8, la clôture
de la liquidation doit intervenir dans un délai de trois
ans à compter de la date de la dissolution. Si la clôture
n’intervient pas dans ce délai, le ministère
public ou tout intéressé peut saisir le tribunal.
Par ailleurs, si malgré la dissolution la société
continue son exploitation au delà des besoins de sa liquidation,
elle devra être alors qualifiée de société
de fait avec toutes les conséquences de droit qui en découlent.
3- Les inscriptions d’hypothèques judiciaires ou légales
affectant les sociétés civiles non immatriculées
Le Ministère de la justice a été saisi d’une
dernière difficulté d’application de l’article
44 de la loi du 15 mai 2001.
Il s’agit du cas des créanciers qui se trouvent dans
l’impossibilité de faire inscrire auprès des
conservateurs des hypothèques les hypothèques judiciaires
ou légales sur les immeubles inscrits au fichier immobilier
à l’actif de sociétés civiles créées
le 1er juillet 1978, non immatriculées au 1er novembre 2002.
Cette situation est préjudiciable aux créanciers,
qui ne peuvent pas prendre de garantie sur les immeubles de ces
sociétés. Leur gage se trouve donc diminué
de fait.
Deux cas peuvent se présenter.
La première situation vise les inscriptions d’hypothèque
contre les sociétés.
La seconde hypothèse est celle de la prise d’inscriptions
hypothécaires contre les associés.
Dans le premier cas, l’inscription est requise par un ou
des créanciers contre la société, en tant que
personne morale. La perte de la personnalité morale pour
défaut d’immatriculation après le 1er novembre
2002 entraîne le rejet par le conservateur des hypothèques
des demandes de publication des bordereaux d’inscription des
hypothèques.
En effet, la société débitrice contre laquelle
la demande est requise n’est pas identifiable à la
conservation des hypothèques car il manque la référence
au registre du commerce et des sociétés (article 2148
du code civil et article 6 du décret n°55-22 du 4 janvier
1955).
Dans la deuxième situation, l’inscription est requise
contre l’un des associés. Cette inscription est requise
contre l’associé en sa qualité de propriétaire
indivis des immeubles sociaux, à la suite de la perte de
la personnalité de la société. Dans ce cas,
les conservateurs des hypothèques refusent l’inscription
des hypothèques au motif que la règle de l’effet
relatif prévu à l’article 3 du décret
du 4 janvier 1955 n’est pas respectée.
En effet, lors de la perte de la personnalité morale des
sociétés non immatriculées, le transfert de
l’actif social n’a généralement pas été
publié à la conservation des hypothèques. Il
s’ensuit que l’identification du débiteur est
incomplète.
Ces difficultés appellent les solutions suivantes.
- Les notaires peuvent établir un acte déclaratif
constatant le transfert de propriété du patrimoine
social au profit de l’indivision, sur le fondement des dispositions
de l’article 28 4° du décret du 4 janvier 1955.
Cette solution impose la réunion de tous les associés
pour faire l’acte déclaratif et la démarche
auprès de la conservation des hypothèques.
- Les associés peuvent ré-immatriculer leur société,
ce qui implique également l’accord unanime des associés.
- Dès lors, en cas d’inaction des associés,
il appartient au créancier s’estimant lésé
d’user des voies de droit à sa disposition pour garantir
son droit de gage. Les créanciers pourront ainsi agir sur
le fondement de l’action oblique ou en responsabilité
contre les associés défaillants.
Pour le garde des sceaux, ministre de la justice,
Le directeur des affaires civiles et du sceau
Marc GUILLAUME
© Ministère de la justice - novembre 2005
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