Loi relative aux droits d’utilisation à temps partiel de biens immobiliers à usage touristique en Espagne

Publié par : “Colegio de Rgistradores de la Proprieda y Mercantiles de Espana” - Calle Principe de Vergara, 72, 28006, Madrid (Espagne)

 

1. En quoi consiste le droit d'utilisation à temps partiel d'un bien immobilier

Il s'agit du droit à utiliser, de façon exclusive et pendant une période spécifique de chaque année, un appartement touristique équipé du mobilier approprié. Ce droit implique le droit a la prestation de services additionnels tels que le nettoyage de l'appartement, l'entretien des éléments communs de l'immeuble ou du complexe où se trouve l'appartement, etc. (comme nous le verrons au point 4, ces services sont assurés par une entreprise de services). La «période spécifique» de chaque année est ce que la Loi appelle «temps partagé»; cette période ne peut être inférieure a une semaine et se répète chaque année jusqu'à la limite du nombre d'années visé au point 2. Toutes les périodes d'un immeuble ou complexe auront la même durée et chaque acheteur pourra acquérir celles qu'il voudra.

 

2. Le droit d'utilisation est-il illimité ?

Non. Au moment de constituer ce régime spécial d'exploitation d'un immeuble ou d'un complexe, le promoteur doit en fixer la durée, qui sera de trois ans au moins et de cinquante au maximum. Comme il a été préalablement exposé, l'acheteur n'acquiert aucun droit de propriété mais ce qui dans le Droit espagnol est connu sous le nom de «droit réel limité», c'est-à-dire un droit spécial d'utilisation d'un appartement dont le propriétaire continue à être le promoteur.

 

3. Qui se charge de meubler l'appartement ?

Le promoteur. Préalablement à la vente des droits d'utilisation à temps partiel d'un ou plusieurs biens immobiliers, le promoteur devra meubler chaque appartement avec le mobilier approprié pour son utilisation et dresser un inventaire qui sera inclus dans les contrats de vente.

 

4. Qui se charge du nettoyage de l'appartement et de l'entretien des éléments communs de l'immeuble ou du complexe ?

Aux termes de la Loi, ces taches sont du ressort d'une entreprise de services avec laquelle le promoteur devra nécessairement passer un contrat lors de la constitution du régime spécial d'exploitation. Il existe la possibilité que le promoteur lui-même assure la prestation de ces services.  

 

5. Comment ce régime spécial d'exploitation touristique est-il constitué ?

Le promoteur devra obligatoirement passer un acte authentique par devant Notaire et l'inscrire au Registre Foncier. L’acte authentique devra contenir des renseignements tels que la description de chaque appartement, le nombre de périodes, la durée de celles-ci, les heures d'arrivée et de départ de chaque utilisateur, les services qui seront fournis, etc... A l'acte authentique il faudra joindre le contrat passé par le promoteur et l'entreprise de services, ainsi que les contrats d'assurance exigées par la Loi (qui visent a s'assurer que le promoteur et l'entreprise de services respectent leurs engagements). Tous ces documents seront conservés au Registre.

 

6. Quel est le but de l'inscription du régime au Registre Foncier ?

L'inscription sert à garantir que le promoteur est le propriétaire de l'immeuble ou du complexe et qu'il s'est acquitté de ses obligations (dans le cas contraire, le Notaire n'authentifierait pas l'acte et le Conservateur des Hypothèques ne l'inscrirait pas), et à faciliter la publicité dans la vente des droits d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers, vu que tout le monde peut se rendre au Registre et consulter les caractéristiques du régime, le contrat passé avec l'entreprise de services et les assurances.

 

7. Existe-t-il une autre forme de publicité ?

Avant de commencer la vente, le promoteur est tenu d'éditer une brochure ou document informatif contenant les renseignements visés à la Loi, de manière à faire connaître aux éventuels acheteurs des informations précises. Cette brochure sera distribuée de façon gratuite, après avoir été mise aux archives au Registre Foncier. En outre, le promoteur devra fournir aux intéressés l'adresse et numéros de téléphone des services officiels où il pourra obtenir des renseignements sans aucun frais: Bureaux de Tourisme, Bureaux Municipaux de Consommation, Etudes de Notaires et Registres.

 

8. Comment peut-on acquérir les droits d'utilisation à temps partiel ?

Par voie d'un contrat passé par le promoteur et l'acheteur. Ce contrat peut être sous-seing privé mais si l'acheteur souhaite faire inscrire son droit au  Registre Foncier il faudra passer un acte authentique par devant Notaire. Le contrat devra contenir les faits et les circonstances visés à la Loi (mobilier, services et éléments communs, frais de passation du contrat, etc.). Il n'est pas indispensable que l'immeuble ou le complexe soient déjà construits mais s'ils ne le sont pas la Loi établit une série de précautions et de garanties afin d'assurer la protection du droit de l'acheteur.

 

9. En quelle langue le contrat doit-il être rédigé ?

Obligatoirement en espagnol ou, au choix de l'acquéreur, dans l'une des langues officielles en Espagne. Toujours au choix de l'acquéreur, il peut en outre être rédigé dans n'importe quelle langue d'un Etat membre de l'Union Européenne.

 

10. Les parties peuvent-elles se soumettre à une Loi autre que la Loi espagnole ?

Non. La loi applicable est toujours la loi espagnole, quel que soit le lieu de passation du contrat.

 

11. L'inscription au Registre Foncier est-elle conseillée ?

Oui, car le Droit espagnol accorde, de façon générale, une importante protection juridique à celui qui inscrit ses droits. En outre, et comme nous l'avons vu au point 5 l'inscription préalable du régime est obligatoire, l'enregistrement de son droit par l'acquéreur évitera que ce droit continue a être inscrit au nom du promoteur et que celui-ci puisse (vu les particularités du système d'enregistrement espagnol) l'hypothéquer ou le vendre de nouveau au détriment du premier acquéreur. En outre (du fait des particularités du système espagnol précitées), l'inscription met l'acquéreur à l'abri des actions judiciaires ou des saisies éventuellement intentées contre le promoteur.

 

12. L'acquéreur peut-il renoncer au contrat une fois celui-ci signé ?

Oui, dans un délai de dix jours et sans avoir à fournir la moindre explication. Il a en outre un délai de trois mois pour résilier le contrat si le promoteur n'a pas respecté ses engagements, s'il lui a fourni des renseignements insuffisants ou si le contrat est incomplet.

 

13. Faut-il verser le prix à la signature du contrat ?

Non, car il faut attendre que les délais visés au point 12, pendant lesquels l'acquéreur peut renoncer ou résilier le contrat, se soient écoulés. Par contre, le promoteur et l'acquéreur peuvent convenir des garanties visant à garantir le paiement une fois ces délais écoulés.

 

14. Mis à part le prix, quels autres frais l'acheteur doit-il verser ?

La taxe au titre de l'acquisition et, si le contrat est passé sous forme d'acte public et est inscrit au Registre Foncier, les droits de notaire et d'enregistrement, qui sont établis par décret ministériel. Annuellement, l'acquéreur doit verser sa part au titre des frais d'entretien à l'entreprise de services; cette quote-part est établie à la signature du contrat et est mise à jour chaque année conformément a l'Indice des Prix à la Consommation (ou conformément au critère de mise a jour librement convenu).

 

15. L'acquéreur adhère-t-il à un club ou société ?

Non. La situation de chaque acquéreur est autonome et indépendante de celle des autres acheteurs. Il est toutefois possible, par l'intermédiaire du promoteur, de participer à un système d'échange; dans ce cas, l'acquéreur doit passer le contrat correspondant avec l'entreprise chargée d'assurer ce service.